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Mercato immobiliare; cambiamenti anche sugli affitti

immobili-affittiLa tendenza è confermata da una ricerca di Confabitare: poiché è sempre più difficile trovare dei buoni inquilini, i proprietari di immobili sono molto più propensi che in passato a ridurre i canoni di locazione pur di non perdere un locatario che, poco prima della scadenza del contratto, minacci di cercare un’altra soluzione abitativa tra le molte occasioni convenienti che offre il mercato.

La scelta di concedere uno sconto non è quindi frutto di buonismo, ma è una strategia avveduta che consente da un lato all’inquilino che fa fatica ad arrivare a fine mese di non incorrere in morosità e dall’altro al proprietario di mantenere con lui un buon rapporto.

Dall’indagine emerge che in città come Bologna, Padova, Catania, Palermo, Bari, Venezia, Genova, Cagliari e in misura minore anche Roma, Milano e Torino, si sta diffondendo il fenomeno del ribasso del canone. La percentuale di sconto si aggira sul 10-15%; quindi, quello che era un affitto lordo di 1000 euro può ridursi a 850-900 euro mensili.

Il peso dell’IMU sulla seconda casa è altissimo (mediamente, 1 o 2 mesi di affitto su 12) e non è prevista alcuna agevolazione per gli immobili sfitti. Ma il danno derivante dalla perdita di un affittuario è decisamente superiore a quello dello sconto sul canone. Secondo alcuni calcoli, con uno sconto del 10% la perdita si ammortizza in due anni. Mentre con un ribasso del 15% ne servono tre.

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C’è però un altro strumento che si può utilizzare per fidelizzare il proprio locatario: usare il canone concordato, ovvero un affitto predeterminato in base a un accordo con parametri stabiliti dal Comune. Si tratterà di un affitto sensibilmente più basso di quelli che si trovano sul libero mercato, ma la cui perdita viene recuperata mediante sconti fiscali, ovvero con riduzioni IRPEF. In pratica, con un canone concordato inferiore del 20% rispetto ai prezzi mercato, non si subisce alcuna perdita.

C’è poi il discorso dell’imposta cedolare secca, che per molti versi ha fatto passare in secondo piano l’opzione del canone concordato, in quanto essa può essere versata anche nel caso di contratto libero. Ricordiamo che per comprendere se questo tipo di tassazione (comunque facoltativa) convenga al proprietario rispetto a quella tradizionale è necessario effettuare con il proprio commercialista una simulazione di pagamento. Di solito essa risulta più conveniente perché con essa gli immobili affittati scontano un’aliquota fiscale (non proporzionale al reddito) del 21% contro un’aliquota normale che potrebbe essere superiore. Inoltre, con la cedolare non si paga all’atto della registrazione (e successivamente ogni anno) l’imposta di registro pari al 2% dell’affitto. L’unico punto a suo sfavore è che effettuando l’opzione si deve rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione per gli anni successivi – inclusa la variazione ISTAT. Ultimamente però, si è sentito parlare di una possibile cancellazione della cedolare secca e in quel caso il canone concordato tornerebbe prepotentemente in auge.

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